Trots att vi är långt förbi pandemin är kontorets nya roll och kontorsmarknadens villkor fortfarande under förhandling. Kring flertalet frågor finns motstridiga budskap och teorier och lösningar testas i en marknad där framtiden är svår att förutse. Exempelvis har många arbetsgivare omformat sina kontorsmiljöer för att främja social samvaro och locka medarbetare tillbaka till arbetsplatsen, samtidigt som det finns studier som pekar mot en växande efterfrågan på tysta och fokuserade arbetsytor. Där många aktörer trott på ett flexibelt coworkingkoncept kämpar samtidigt flera coworkingaktörer med att få ekonomi i affären. Situationen föder kreativitet, men gör det samtidigt utmanande för såväl hyresgäster, fastighetsägare och innovatörer i sektorn att fatta beslut.
Dagens kontorsmarknad präglas av stora utmaningar kring utformningen och funktionerna för framtidens arbetsplatser. Motstridiga önskemål gör det svårt att hitta rätt väg framåt. Pandemin förändrade både arbetsgivares och medarbetares syn på kontorsmiljön, och de tidigare normerna är ifrågasatta. Denna osäkerhet gör det utmanande att identifiera vad som egentligen efterfrågas. Trots att arbetsplatsen fortfarande är en viktig faktor vid val av arbetsgivare, varierar önskemålen kring dess utformning. Det råder ingen tydlig konsensus kring kontorets framtida roll, och data från olika branschundersökningar och forskning visar väldigt skilda bilder kring hur kontoren används samt vilka funktioner som anses vara viktiga.
För vissa är kontoret en plats för social interaktion, medan andra ser det som en nödvändig plats för koncentrerat arbete. I pandemins kölvatten omformades många kontor till sociala mötesplatser, men nu börjar behovet av fokusarbetsplatser återaktualiseras. I ena ändan av spektrat finns önskemål om en helt flexibel och skalbar on-demand-lösning, med coworkingaktörerna som främsta leverantör. Å andra sidan finns kontoret som en representativ miljö att bjuda in kunder till och bygga identitet och samhörighet. Under en period lyftes tanken på att skapa hubbar och söka sig ut i närområden. Å andra sidan söker sig många företag närmare city men då med mer optimerade och yteffektiva lokaler. Svårigheterna med att läsa av situationen accentueras av konjunkturen, och en marknad där prisbilden på kontorsyta påverkas av motstridiga faktorer. Inflation och indexreglering verkar för prishöjningar. Samtidigt finns vakanser och andrahandsuthyrningar som motverkande kraft.
De senaste åren har vi sett färre medarbetare på kontoren, men det finns också tecken på återgång där fler hittar tillbaka, drivet av både direkta arbetsgivarkrav och skiftande normer. Inställningen är dock långt ifrån enhetlig, och studier kring både arbetsgivarnas och medarbetarnas önskemål visar vitt skilda resultat.
Samtidigt ser branschen ökande hållbarhetskrav som träffar både fastighetsägare och hyresgäster, bland annat initiativ som Science Based Targets (SBTi), önskemål om förbrukningsdata på lokalnivå och data för CSRD-rapportering. Hyresgästernas växande intresse är även till fastighetsägarnas fördel, eftersom det skapar gemensamma incitament för att nå satta klimatmål.
I den osäkra situationen som råder är det svårt för beslutsfattare hos både fastighetsägare och hyresgäster att hitta rätt väg. Flexibilitet i någon form blir därför efterfrågat. Flera aktörer testar olika typer av delningskoncept, som till exempel gemensamma gym eller restauranger. Ett annat exempel är pilotprojektet Sthlm 3:2, initierat av Skanska Fastigheter och Forsling United i Hammarby Sjöstad. Under tolv månader testas en ny delningsbaserad affärsmodell för kontor. Två bolag delar samma yta där det ena bolaget nyttjar kontoret tre dagar i veckan och det andra bolaget två dagar. Studien undersöker hur hybridarbete och delningsekonomi påverkar produktivitet och välmående, samtidigt som hållbara arbetsmetoder utvärderas för att skapa mer effektiva och flexibla arbetsplatser.
Genom att anpassa affärsmodeller till nya förutsättningar kan fastighetsaktörer bidra till utvecklingen av framtidens arbetsplatser. För att främja detta krävs dock större samarbete mellan fastighetsägare och hyresgäster samt uppdaterade juridiska och ekonomiska ramverk. Dagens hyreslagstiftning och momsregler är inte anpassade för flexibla och delningsbaserade modeller, vilket fortsätter att utmana branschens innovatörer.
Det råder ingen tydlig koncensus kring kontorets framtida roll, men kanske ska det heller inte finnas ett enhetligt svar; varje företag har sina unika behov och förutsättningar. För att möta föränderliga behov blir lyhördhet och flexibilitet centrala komponenter i utvecklingen av nya kontorslösningar. Framtidens framstående arbetsmiljöer kommer sannolikt att skapas ur aktörernas förmåga att omfamna förändring och anpassa sig till nya förutsättningar. Troligtvis kommer framtiden att vara mer heterogen än utgångspunkten före pandemin.